terça-feira, 25 de agosto de 2015

Como decidir se imóvel é um bom investimento?

De acordo com a tradição brasileira, imóveis são excelentes formas de investimento porque nunca perde seu valor. Além disso, por ser de “concreto”, é um patrimônio concreto que, mesmo com variações do mercado, jamais seria perdido. Mas o fato é que, do ponto de vista de um investidor, uma casa ou apartamento devem ser avaliados exatamente como outros investimentos. Afinal, por que alguém deveria investir em um imóvel?

Princípios de análise fundamentalista também se aplicam ao mercado imobiliário

Assim como a análise fundamentalista auxilia o investidor de longo prazo a escolher as melhores ações da bolsa de valores, ela também deve ser utilizada por quem pretende investir no mercado imobiliário. E os princípios são basicamente os mesmos.
Benjamin Graham já dizia que um bom investimento é aquele que protege o capital investido e entrega um retorno adequado. Seguir esse princípio é útil porque evita que se faça bobagens como pagar caro demais por um investimento cujo retorno será mínimo.
No caso das ações, por exemplo, os índices P/L (Preço por Lucro) e Dividend Yield são importantíssimos para que o investidor escolha investimentos que apresentem risco mínimo e tragam rentabilidade adequada. Uma ação com P/L igual a 10, por exemplo, e Dividend Yield de 5%, está sendo negociada a 10 vezes o valor do seu lucro anual (P/L) e tem um retorno de 5% pago em dividendos.
No caso dos imóveis, o P/L e o Dividend Yield se confundem. No caso das ações, a empresa tem a possibilidade de definir o quanto dos seus lucros será distribuído aos seus acionistas em termos de dividendos. Por exemplo, uma empresa como a do parágrafo anterior (P/L igual a 10 e Dividend Yield igual a 5%) estaria pagando aos acionistas 50% do seu lucro. Com P/L igual a 10, o lucro da empresa equivale a 10% do seu preço de mercado. Como o Dividend Yield é igual a 5%, isso significa que 50% do lucro está sendo devolvido aos acionistas.
Essa alternativa, contudo, não existe no caso dos imóveis: o P/L e o Dividend Yield acabam se confundindo porque o “lucro” e os “dividendos” são uma única coisa – os aluguéis recebidos mensalmente. Com adaptações a cada tipo de mercado, portanto, é possível aplicar os mesmos princípios para investir em ações ou em imóveis.

Como decidir se uma casa ou apartamento são bons investimentos?

Assim como no mercado de ações, algumas regras são de ouro no mercado imobiliário. Quanto maior o Dividend Yield (ou maior o P/L), melhor.
Como isso funciona no caso dos imóveis? Digamos que você está de olho na compra de um imóveis entre duas possibilidades. O primeiro custa R$ 150 mil e traz de retorno R$ 1.500 por mês. O segundo custa R$ 300 mil e pode ser alugado por R$ 2.500.
Qual deles é melhor negócio? Para decidir, precisamos calcular o Dividend Yield (ou o P/L) de cada apartamento. O Dividend Yield é calculado assim: multiplique o lucro mensal por 12 (a fim de descobrir o lucro anual) e divida o resultado pelo preço do imóvel. No primeiro caso: R$ 1.500 x 12 = R$ 18.000 (lucro anual). Dividido pelo preço do imóvel, temos R$ 18.000 / R$ 150.000 = 12%. No segundo caso, temos R$ 2.500 x 12 = 30.000 (lucro anual) que, dividido pelo preço do imóvel (30.000/300.000), resulta em 10%.
Ou seja, em tese o primeiro imóvel é um melhor investimento do que o segundo (afinal, um retorno de 12% é melhor que 10%). Por que “em tese”? A análise fundamentalista, sempre é importante lembrar, não se fundamenta exclusivamente em uma análise quantitativa. É preciso verificar também aspectos qualitativos que, no caso de uma empresa, são revelados a partir de suas vantagens comparativas duráveis, como a qualidade de sua marca, a capacidade de gestão da companhia, o seu conservadorismo na gestão financeira, e etc.
No caso dos imóveis, também há aspectos qualitativos a serem considerados, como o local onde o imóvel se situa (é na periferia, no centro da cidade ou em um bairro rico?), o tipo de inquilino que ele atrai (são pessoas que honram seus compromissos? Ou haverá alta rotatividade e custos com ações de despejo?) e a necessidade de reformas pontuais para torná-lo mais atraente do ponto de vista comercial. Tudo isso tem que ser colocado na ponta do lápis antes da decisão.

Avalie custos de oportunidade da compra de um imóvel

Outro fator a ser avaliado tanto no caso do mercado de ações quanto no mercado imobiliário diz respeito ao custo de oportunidade, um conceito da economia que muitas vezes é menosprezado pelos investidores.
Basicamente, o custo de oportunidade é o custo da escolha de um bem em relação às outras escolhas a disposição. Por exemplo, se eu tenho R$ 100 e estou na dúvida entre usar o dinheiro para comprar comida ou ir a uma festa, o meu custo de oportunidade de comprar comida é não ir à festa. Alternativamente, a decisão de ir à festa traz embutido o custo de não comprar comida.
No mercado, isso significa que o custo de oportunidade de comprar uma das alternativas a sua disposição é deixar de investir em todas as outras alternativas. Se você comprou o imóvel de R$ 300 mil, deixou de comprar o imóvel de R$ 150 mil. Por outro lado, se você comprou o de R$ 150 mil, embora tenha a alternativa de comprar outro de R$ 150 mil, terá que abrir mão do imóvel que custaria R$ 300 mil.
E há outros custos de oportunidade. Ao investir R$ 300 mil em um imóvel que tem Rental Yield (o Dividend Yield no caso dos imóveis) de 10% ao ano, você pode estar deixando de investir em um imóvel que paga 12% de Rental Yield, ou em um título do tesouro direto que traz um retorno de 11% ao ano.

Não conte com o ovo  de ouro que existe

Vale a pena investir em um imóvel cujo Rental Yield é inferior a outras alternativas de investimento? Talvez, se você tiver boas razões para acreditar que o preço do imóvel subirá ou que o Rental Yield também subirá ao longo do tempo.
Mas, como diz o ditado, não conte com o ovo que a galinha ainda não botou. É lugar comum na percepção do brasileiro que imóvel não perde seu valor nunca e que é o investimento mais seguro de todos, cujo valor sempre subirá.
Ledo engano. Assim como as ações, os imóveis também são sujeitos às flutuações de valor ao sabor do mercado. Tanto é assim que nos últimos anos o mercado imobiliário de Brasília – por exemplo – apresentou rentabilidade bastante próxima à da inflação. Quem investiu em imóveis na capital brasileira, em agosto de 2010, teve lucro real de apenas 5% em todo o período.
A fonte da informação? O índice Fipe Zap – que, como já deixei claro algumas vezes aqui no blog, não é lá tão confiável por ser baseado nos preços divulgados em anúncios de venda (e, portanto, enviesados para cima) e não nos preços de transações já concluídas:
Índice FipeZap x IPCA - Brasília

Em azul, o IPCA. Em laranja, o índice FIPE ZAP. Como você pode ver, quem comprou um imóvel em Brasília, no ano de 2010, pouco viu seu valor avançar em relação à inflação.
Portanto, não conte com a valorização do imóvel. Assim como  no mercado de ações, a valorização não é certa. O único elemento de certeza que você pode ter é, no momento da compra, o valor a ser pago pelo imóvel. Fazer uma compra a um preço razoável é a única coisa que traz segurança sobre o investimento.
Pagar um preço mais baixo garante uma probabilidade (não certeza!) maior de que o imóvel se valorizará no futuro e, para saber se o preço é “mais baixo”, use o Rental Yield. Quanto mais elevado ele for, maiores as chances de o imóvel estar subavaliado.

Exemplo concreto a partir de Brasília

Para dar um exemplo concreto utilizando novamente o mercado imobiliário de Brasília: de acordo com dados extraídos do site Wimóveis a partir de todos os apartamentos de 3 quartos da Asa Norte, o valor mediano de uma unidade com essas características é de R$ 850 mil, com valor mediano do metro quadrado em R$ 8.115,00. O valor mediano do aluguel, por sua vez, é de R$ 3.000,00.
Se considerarmos o valor absoluto do imóvel, o Rental Yield médio de um apartamento de 3 quartos na Asa Norte é calculado da seguinte maneira. Em primeiro lugar, multiplicamos o valor do aluguel por 12 (3000 x 12 = 36000) e dividimos o resultado pelo preço mediano dos apartamentos (36000 / 850000 = 4,23%). Ou seja, alguém que pretenda investir em um apartamento com essas características teria, em média, uma rentabilidade anual de apenas 4,23% – abaixo da inflação (quase 30% abaixo, pra ser mais preciso). E essa é a rentabilidade bruta, sem contar o pagamento de impostos e gastos com eventuais reformas.
Como o aumento do preço do imóvel não é garantido (perceba que de meados de 2012 até agora os preços continuam nos mesmos patamares), o custo de oportunidade do investidor seria investir, por exemplo, em títulos do tesouro direto, que estão pagando cerca de 11% ao ano (bruto), ou 2,6 vezes mais que o valor recebido em aluguel.
Esse é um dos argumentos que eu venho usando desde 2009 para afirmar que Brasília está passando por uma bolha imobiliária. A rentabilidade dos imóveis é muito inferior à de praticamente qualquer outro investimento – e, inclusive, a de investimentos muito mais seguros, como a renda fixa. Por que investir em um imóvel nessas condições?


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