Como decidir se imóvel é um bom investimento?

De acordo com a tradição brasileira, imóveis são excelentes formas de investimento porque nunca perde seu valor. Além disso, por ser de “concreto”, é um patrimônio concreto que, mesmo com variações do mercado, jamais seria perdido. Mas o fato é que, do ponto de vista de um investidor, uma casa ou apartamento devem ser avaliados exatamente como outros investimentos. Afinal, por que alguém deveria investir em um imóvel?

Princípios de análise fundamentalista também se aplicam ao mercado imobiliário

Assim como a análise fundamentalista auxilia o investidor de longo prazo a escolher as melhores ações da bolsa de valores, ela também deve ser utilizada por quem pretende investir no mercado imobiliário. E os princípios são basicamente os mesmos.

Benjamin Graham já dizia que um bom investimento é aquele que protege o capital investido e entrega um retorno adequado. Seguir esse princípio é útil porque evita que se faça bobagens como pagar caro demais por um investimento cujo retorno será mínimo.

No caso das ações, por exemplo, os índices P/L (Preço por Lucro) e Dividend Yield são importantíssimos para que o investidor escolha investimentos que apresentem risco mínimo e tragam rentabilidade adequada. Uma ação com P/L igual a 10, por exemplo, e Dividend Yield de 5%, está sendo negociada a 10 vezes o valor do seu lucro anual (P/L) e tem um retorno de 5% pago em dividendos.

No caso dos imóveis, o P/L e o Dividend Yield se confundem. No caso das ações, a empresa tem a possibilidade de definir o quanto dos seus lucros será distribuído aos seus acionistas em termos de dividendos. Por exemplo, uma empresa como a do parágrafo anterior (P/L igual a 10 e Dividend Yield igual a 5%) estaria pagando aos acionistas 50% do seu lucro. Com P/L igual a 10, o lucro da empresa equivale a 10% do seu preço de mercado. Como o Dividend Yield é igual a 5%, isso significa que 50% do lucro está sendo devolvido aos acionistas.

Essa alternativa, contudo, não existe no caso dos imóveis: o P/L e o Dividend Yield acabam se confundindo porque o “lucro” e os “dividendos” são uma única coisa – os aluguéis recebidos mensalmente. Com adaptações a cada tipo de mercado, portanto, é possível aplicar os mesmos princípios para investir em ações ou em imóveis.

Como decidir se uma casa ou apartamento são bons investimentos?

Assim como no mercado de ações, algumas regras são de ouro no mercado imobiliário. Quanto maior o Dividend Yield (ou maior o P/L), melhor.

Como isso funciona no caso dos imóveis? Digamos que você está de olho na compra de um imóveis entre duas possibilidades. O primeiro custa R$ 150 mil e traz de retorno R$ 1.500 por mês. O segundo custa R$ 300 mil e pode ser alugado por R$ 2.500.

Qual deles é melhor negócio? Para decidir, precisamos calcular o Dividend Yield (ou o P/L) de cada apartamento. O Dividend Yield é calculado assim: multiplique o lucro mensal por 12 (a fim de descobrir o lucro anual) e divida o resultado pelo preço do imóvel. No primeiro caso: R$ 1.500 x 12 = R$ 18.000 (lucro anual). Dividido pelo preço do imóvel, temos R$ 18.000 / R$ 150.000 = 12%. No segundo caso, temos R$ 2.500 x 12 = 30.000 (lucro anual) que, dividido pelo preço do imóvel (30.000/300.000), resulta em 10%.

Ou seja, em tese o primeiro imóvel é um melhor investimento do que o segundo (afinal, um retorno de 12% é melhor que 10%). Por que “em tese”? A análise fundamentalista, sempre é importante lembrar, não se fundamenta exclusivamente em uma análise quantitativa. É preciso verificar também aspectos qualitativos que, no caso de uma empresa, são revelados a partir de suas vantagens comparativas duráveis, como a qualidade de sua marca, a capacidade de gestão da companhia, o seu conservadorismo na gestão financeira, e etc.

No caso dos imóveis, também há aspectos qualitativos a serem considerados, como o local onde o imóvel se situa (é na periferia, no centro da cidade ou em um bairro rico?), o tipo de inquilino que ele atrai (são pessoas que honram seus compromissos? Ou haverá alta rotatividade e custos com ações de despejo?) e a necessidade de reformas pontuais para torná-lo mais atraente do ponto de vista comercial. Tudo isso tem que ser colocado na ponta do lápis antes da decisão.

Avalie custos de oportunidade da compra de um imóvel

Outro fator a ser avaliado tanto no caso do mercado de ações quanto no mercado imobiliário diz respeito ao custo de oportunidade, um conceito da economia que muitas vezes é menosprezado pelos investidores.

Basicamente, o custo de oportunidade é o custo da escolha de um bem em relação às outras escolhas a disposição. Por exemplo, se eu tenho R$ 100 e estou na dúvida entre usar o dinheiro para comprar comida ou ir a uma festa, o meu custo de oportunidade de comprar comida é não ir à festa. Alternativamente, a decisão de ir à festa traz embutido o custo de não comprar comida.

No mercado, isso significa que o custo de oportunidade de comprar uma das alternativas a sua disposição é deixar de investir em todas as outras alternativas. Se você comprou o imóvel de R$ 300 mil, deixou de comprar o imóvel de R$ 150 mil. Por outro lado, se você comprou o de R$ 150 mil, embora tenha a alternativa de comprar outro de R$ 150 mil, terá que abrir mão do imóvel que custaria R$ 300 mil.

E há outros custos de oportunidade. Ao investir R$ 300 mil em um imóvel que tem Rental Yield (o Dividend Yield no caso dos imóveis) de 10% ao ano, você pode estar deixando de investir em um imóvel que paga 12% de Rental Yield, ou em um título do tesouro direto que traz um retorno de 11% ao ano.

Não conte com o ovo  de ouro que existe

Vale a pena investir em um imóvel cujo Rental Yield é inferior a outras alternativas de investimento? Talvez, se você tiver boas razões para acreditar que o preço do imóvel subirá ou que o Rental Yield também subirá ao longo do tempo.

Mas, como diz o ditado, não conte com o ovo que a galinha ainda não botou. É lugar comum na percepção do brasileiro que imóvel não perde seu valor nunca e que é o investimento mais seguro de todos, cujo valor sempre subirá.

Ledo engano. Assim como as ações, os imóveis também são sujeitos às flutuações de valor ao sabor do mercado. Tanto é assim que nos últimos anos o mercado imobiliário de Brasília – por exemplo – apresentou rentabilidade bastante próxima à da inflação. Quem investiu em imóveis na capital brasileira, em agosto de 2010, teve lucro real de apenas 5% em todo o período.

A fonte da informação? O índice Fipe Zap – que, como já deixei claro algumas vezes aqui no blog, não é lá tão confiável por ser baseado nos preços divulgados em anúncios de venda (e, portanto, enviesados para cima) e não nos preços de transações já concluídas:

Em azul, o IPCA. Em laranja, o índice FIPE ZAP. Como você pode ver, quem comprou um imóvel em Brasília, no ano de 2010, pouco viu seu valor avançar em relação à inflação.

Portanto, não conte com a valorização do imóvel. Assim como  no mercado de ações, a valorização não é certa. O único elemento de certeza que você pode ter é, no momento da compra, o valor a ser pago pelo imóvel. Fazer uma compra a um preço razoável é a única coisa que traz segurança sobre o investimento.

Pagar um preço mais baixo garante uma probabilidade (não certeza!) maior de que o imóvel se valorizará no futuro e, para saber se o preço é “mais baixo”, use o Rental Yield. Quanto mais elevado ele for, maiores as chances de o imóvel estar subavaliado.

Exemplo concreto a partir de Brasília

Para dar um exemplo concreto utilizando novamente o mercado imobiliário de Brasília: de acordo com dados extraídos do site Wimóveis a partir de todos os apartamentos de 3 quartos da Asa Norte, o valor mediano de uma unidade com essas características é de R$ 850 mil, com valor mediano do metro quadrado em R$ 8.115,00. O valor mediano do aluguel, por sua vez, é de R$ 3.000,00.

Se considerarmos o valor absoluto do imóvel, o Rental Yield médio de um apartamento de 3 quartos na Asa Norte é calculado da seguinte maneira. Em primeiro lugar, multiplicamos o valor do aluguel por 12 (3000 x 12 = 36000) e dividimos o resultado pelo preço mediano dos apartamentos (36000 / 850000 = 4,23%). Ou seja, alguém que pretenda investir em um apartamento com essas características teria, em média, uma rentabilidade anual de apenas 4,23% – abaixo da inflação (quase 30% abaixo, pra ser mais preciso). E essa é a rentabilidade bruta, sem contar o pagamento de impostos e gastos com eventuais reformas.

Como o aumento do preço do imóvel não é garantido (perceba que de meados de 2012 até agora os preços continuam nos mesmos patamares), o custo de oportunidade do investidor seria investir, por exemplo, em títulos do tesouro direto, que estão pagando cerca de 11% ao ano (bruto), ou 2,6 vezes mais que o valor recebido em aluguel.

Esse é um dos argumentos que eu venho usando desde 2009 para afirmar que Brasília está passando por uma bolha imobiliária. A rentabilidade dos imóveis é muito inferior à de praticamente qualquer outro investimento – e, inclusive, a de investimentos muito mais seguros, como a renda fixa. Por que investir em um imóvel nessas condições?


Oferecemos também o serviço de consultoria financeira, por apenas R$ 19,90 ao mês você terá dicas, consultoria e ajuda financeira para sair do vermelho e organizar suas finanças pessoais!

Consulte-nos: ficasimplesjoinville@gmail.com

Acesse: www.ficasimples.com.br 

Poupança, CDB ou Tesouro Direto? Veja vantagens de cada investimento

Apesar de a poupança ser o investimento mais comum entre os brasileiros, ela não é a única forma de poupar dinheiro. Muitas vezes, inclusive, ela pode ser desvantajosa para a situação do poupador. Por isso, especialistas recomendam que, para cada situação, é preciso considerar as características de cada tipo de investimento para escolher o melhor. Se a intenção é comprar um imóvel ou poupar para a aposentadoria, por exemplo, um tipo de investimento pode ser mais apropriado que outro.

Além da poupança, dois dos investimentos mais conhecidos entre os brasileiros são o Certificado de Depósito Bancário (CDB) e títulos do Tesouro Direto.

Veja abaixo o que são e como funcionam cada um dos três investimentos, com explicações do educador e terapeuta financeiro Reinaldo Domingos, autor do livro “Terapia Financeira”, do economista Marcos Crivelaro, professor de finanças da FIAP, do planejador financeiro Janser Rojo, da QI Financeiro Consultoria, e do agente de investimentos Juliano Custódio, da Eu Quero Investir.

O que é poupança?

É o tipo de investimento mais comum entre os brasileiros. O cliente do banco deposita o valor que quiser em sua caderneta de poupança e pode retirar toda a quantia ou uma parte do dinheiro a qualquer momento, sem a cobrança de taxas. A aplicação tem um rendimento mensal – ou seja, um valor que é acrescido 

Quanto a poupança rende?

Quando a Selic (a taxa básica de juros da economia brasileira, determinada pelo governo) está acima de 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais a taxa referencial (uma taxa calculada diariamente, também pelo governo, tendo como base as taxas cobradas pelas 20 maiores instituições financeiras do país).

Atualmente, a Selic está em 13,75%. Tomando como exemplo o dia 5 de junho deste ano, quando a TR estava em 0,1565%, a remuneração da poupança, somando-se os 0,5% da regra da Selic, seria de 0,6573% ao mês.

Isso significa que um investimento de R$ 1 mil na poupança, por exemplo, renderia R$ 6,57 em um mês.

Quando o rendimento aparece?

A remuneração acontece na data de aniversário da abertura da poupança – ou seja, o rendimento é creditado no mesmo dia de cada mês. Para casos de poupanças abertas em dias 29, 30 e 31, no entanto, é considerado o dia de aniversário o 1º dia útil de cada mês.

Se uma quantia é depositada no dia 10 de junho, por exemplo, e a data de aniversário da conta é todo dia 9, esse valor depositado só terá rendimento no dia 9 de julho. Por isso, muitas pessoas que precisam retirar dinheiro da poupança deixam para fazer isso depois da data de aniversário. 

E se o banco quebrar?

Poupanças de até R$ 250 mil têm o reembolso garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito, do Banco Central.

O que é CDB?

Embora seja menos popular que a poupança, o Certificado de Depósito Bancário (CDB) também é uma forma muito comum entre os brasileiros para guardar dinheiro.

O CDB funciona como um empréstimo para o banco. O cliente escolhe um banco de sua preferência e deposita a quantia mínima determinada pela instituição na aplicação (ou mais, se quiser, com a possibilidade de ir aumentando o valor investido ao longo do tempo). No momento da contratação, é combinado um prazo para que o dinheiro fique aplicado. Quando o prazo terminar, o cliente retira, além do dinheiro que depositou, a quantia que ele rendeu.

Quanto o CDB rende?

A rentabilidade desse tipo de investimento, diferente da poupança, não tem uma taxa de rendimento igual para todos os casos. O rendimento do CDB é maior que o da poupança, e varia de acordo com o que foi combinado com o banco no momento da contratação. Em geral, quanto maior o valor investido, maior tende a ser a porcentagem de rendimento.

Para calcular o rendimento, os bancos usam como referência o Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI). São papéis vendidos entre bancos diferentes para captar dinheiro, com uma taxa de rendimento para esses títulos. A média dessa taxa varia diariamente, de acordo com os negócios realizados entre os bancos com esses papeis, e é usada como referência para o CDB e outros investimentos.

Quem investe em CDB ganha uma parte do CDI como remuneração. Se um banco vender um CDB oferecendo rentabilidade de 92% do CDI, por exemplo, num dia em que essa taxa estiver a 13,64% ao ano, o cliente ganhará 12,55% ao ano. Um depósito de R$ 1 mil, por exemplo, renderia R$ 125,5 em um ano. Mas os bancos podem oferecer mais ou menos de 92%, dependendo do acordo.

Essa é a maneira mais comum de determinar o rendimento de um investimento em CDB, chamada de pós-fixada. Porém, há outras maneiras de o banco acertar quanto o cliente vai ganhar de juros, como a pré-fixada, em que é combinada uma taxa no momento da contratação. Essa taxa que não vai mudar mesmo que o CDI flutue. O banco pode usar também como parâmetro a variação da inflação.

Quando o investimento acaba?

Quando o investidor contrata um CDB, ele combina com o banco um prazo de vencimento. O número de meses ou até anos varia de acordo com a escolha do cliente. Esse prazo também influencia na rentabilidade, já que, em geral, taxas mais altas são oferecidas para CDBs com tempo de carência maior.

O cliente pode retirar o dinheiro que investiu a hora que quiser, como na poupança, ou deixar o montante rendendo até o fim do prazo combinado. Porém, quando esse período acaba, o dinheiro precisa ser resgatado e, caso o cliente queira continuar o investimento, a reaplicação precisa ser negociada com o banco.

E se o banco quebrar?

Assim como a poupança, investimentos em CDB de até R$ 250 mil têm o reembolso garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito, do Banco Central.

O que são títulos do Tesouro Direto?

Comprar um papel do Tesouro é um investimento que funciona como um empréstimo ao governo. Uma pessoa compra um título da dívida pública e recebe depois de um prazo de vencimento do papel o valor investido acrescido das taxas de rentabilidade, ou seja, os juros pelo dinheiro emprestado aos cofres públicos.

O governo utiliza esses recursos para financiar seus gastos. Não é possível comprar um título do Tesouro por conta própria – o investidor precisa procurar uma corretora.

Quanto o Tesouro rende?

As taxas de rentabilidade do Tesouro são maiores que as da poupança e as do CDB. Existem muitos tipos de títulos, com formas diferentes de determinar a rentabilidade. Um deles é o pré-fixado, que permite que o investidor saiba a porcentagem de rentabilidade que terá quando vencer o prazo do título. Há também os pós-fixados, sujeitos à variação da Selic ou da inflação.

Quando o investimento acaba?

O Tesouro possui vários de tipos de títulos à venda, com vencimentos que vão de 2016 a 2050. O investidor precisa escolher qual é o mais apropriado para o seu caso – com vencimento mais próximo e maior liquidez, mesmo com o rendimento mais baixo, ou com um prazo mais longo e uma rentabilidade mais vantajosa.

Mas o prazo não significa que o investidor não pode resgatar seu dinheiro até que chegue o ano de vencimento. É possível vender os títulos de volta a qualquer momento. Porém, isso pode diminuir a rentabilidade.

Além disso, os títulos são comprados a valor de mercado e podem estar custando menos no momento da venda, fazendo com que o investidor receba um valor menor que o investido pelo título (desconsiderando a rentabilidade).

Agora, se o investidor permanecer com os títulos até a sua data de vencimento, sem vendê-los, receberá o valor correspondente à rentabilidade acertada no momento da compra, independente das variações de preço do título ao longo da aplicação.

Oferecemos também o serviço de consultoria financeira, por apenas R$ 19,90 ao mês você terá dicas, consultoria e ajuda financeira para sair do vermelho e organizar suas finanças pessoais!

Consulte-nos: ficasimplesjoinville@gmail.com

Acesse: www.ficasimples.com.br